北京星級(jí)酒店“后奧運(yùn)時(shí)代”慘淡經(jīng)營(yíng)
根據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)提供的數(shù)據(jù)，和2007年相比，2008年北京的星級(jí)酒店客房數(shù)量增長(zhǎng)了59%，其中，五星級(jí)酒店日均客房?jī)r(jià)為1592元，增長(zhǎng)了24.4%，但同時(shí)五星級(jí)酒店的入住率卻只有60.7%，與2007年相比下降了7.2%。四星級(jí)酒店的入住率則下降了13.4%，僅為60.9%。
“‘奧運(yùn)效應(yīng)’與其說(shuō)是抬高客房?jī)r(jià)格讓酒店大賺一筆，倒不如說(shuō)只是將危機(jī)的爆發(fā)推遲到了2009年。”華美酒店顧問(wèn)公司首席知識(shí)管理專家趙煥炎說(shuō)。
仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)高級(jí)副總裁吳嘉保介紹說(shuō)，2009年1—5月，北京五星級(jí)酒店的日平均客房?jī)r(jià)為1067元，下跌了22.2%，入住率僅為47%，下跌了18.4%。四星級(jí)酒店日平均客房?jī)r(jià)為544元，下跌了21.6%，入住率僅為50.5%。
對(duì)于2008年北京酒店業(yè)的慘淡，很多人曾歸咎于奧運(yùn)會(huì)期間入境游人數(shù)的減少。但從2009年的數(shù)據(jù)上看，顯然入境游的波動(dòng)，并不是酒店業(yè)走下坡路的真正原因。
“真正的原因是，新增過(guò)猛導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈，奧運(yùn)的后期效應(yīng)又在很大程度上被全球經(jīng)濟(jì)衰退抵消。”吳嘉保說(shuō)，但更大的問(wèn)題在于，2009～2011年，北京的星級(jí)酒店客房，還將逐年增加，預(yù)計(jì)到2011年，總量將比2008年再增長(zhǎng)23%。“強(qiáng)勁的新增供應(yīng)將繼續(xù)給酒店業(yè)績(jī)底線帶來(lái)壓力。”趙煥炎說(shuō)，這些現(xiàn)實(shí)并沒(méi)有讓追趕“世博商機(jī)”的投資者冷靜，上海的危機(jī)“其實(shí)更嚴(yán)重”。
上海酒店業(yè)“世博效應(yīng)”吉兇難測(cè)
上海星級(jí)酒店市場(chǎng)的危機(jī)在于，2010年新酒店開(kāi)業(yè)潮還沒(méi)開(kāi)始，現(xiàn)有星級(jí)酒店入住率就難以保本了。
“上海高星級(jí)酒店業(yè)已經(jīng)供大于求了。”趙煥炎說(shuō)，但客房量的飆升之勢(shì)卻要到2011年才會(huì)有所緩和，“世博效應(yīng)”在上海已經(jīng)引發(fā)了盲目投資酒店業(yè)之風(fēng)。“國(guó)際通行的標(biāo)準(zhǔn)是，低于60%的入住率酒店就很難保本了。”
“金融危機(jī)對(duì)上海的影響在2008年下半年已經(jīng)明顯凸顯，上海的五星級(jí)酒店已經(jīng)開(kāi)始大幅度地降低客房?jī)r(jià)以挽回逐漸下滑的入住率。”仲量聯(lián)行酒店集團(tuán)中國(guó)區(qū)董事總經(jīng)理安瑞達(dá)說(shuō)。
由于建設(shè)周期長(zhǎng)，2008年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)突變讓很多新酒店騎虎難下。未來(lái)12~18個(gè)月內(nèi)，上海還將有大批新建酒店開(kāi)業(yè)，“2009年下半年，會(huì)有一批出現(xiàn)資金困難的賣家進(jìn)入交易市場(chǎng)，其中，就包括若干五星級(jí)酒店。”安瑞達(dá)說(shuō)，只是這一次，全球金融危機(jī)導(dǎo)致國(guó)際資本流動(dòng)停滯、借貸成本上漲，傳統(tǒng)買方——國(guó)際投資者和開(kāi)發(fā)商因?yàn)槿谫Y難而大批缺席——國(guó)內(nèi)買家成了主力。
國(guó)內(nèi)資金的抄底沖動(dòng)
2008年9月金融危機(jī)爆發(fā)時(shí)，中國(guó)酒店業(yè)還處在一片恐慌情緒之中，全國(guó)很多在建或規(guī)劃中的項(xiàng)目，都陸續(xù)停滯。恐慌情緒還來(lái)不及退去，大批資金就蜂擁而至，而且都瞄準(zhǔn)了大城市的高星級(jí)酒店。
“2009年1月到7月，我們獲得了16個(gè)新的酒店項(xiàng)目，都是以五星級(jí)酒店為主，這樣的業(yè)務(wù)量，比2008年同期，也就是金融危機(jī)爆發(fā)前還多了40%以上。”合縱酒店顧問(wèn)公司副總裁陽(yáng)國(guó)慶說(shuō)，這個(gè)數(shù)字讓他都感覺(jué)驚訝。
因?yàn)榘凑找酝慕?jīng)驗(yàn)，投資一家高星級(jí)酒店，收回成本(不含土地成本)一般要8~10年，但按照現(xiàn)在的入住率，收回成本的周期起碼要延長(zhǎng)到15年。在上海，建造一座5萬(wàn)平方米左右的五星級(jí)酒店，不算土地成本，從開(kāi)工到開(kāi)門營(yíng)業(yè)的成本需要4.5億~5億元，也就是說(shuō)，平均每平方米的成本是9000~10000元，“正常條件下，要10年以上才能收回成本。”
所以，過(guò)去幾年中，二、三線城市的三星級(jí)酒店或者經(jīng)濟(jì)型酒店才是資金投資的重點(diǎn)，“前幾年，在二、三線城市，投資一家酒店，2~3年就可以收回成本，而且投資額低。”陽(yáng)國(guó)慶說(shuō)。
從2007年開(kāi)始，之河酒店策劃公司總裁鄭植河也將酒店發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了中部的二、三線城市，但從2009年開(kāi)始，鄭植河不斷接到委托電話，“讓我在廣州找一個(gè)商務(wù)樓，改造成五星級(jí)酒店。”一個(gè)客戶還曾問(wèn)過(guò)鄭植河，“是不是在深圳買樓改建個(gè)商務(wù)樓作五星級(jí)酒店，成本連2億都不到，過(guò)幾年就能賣五六個(gè)億。”
類似資金客戶咨詢的頻率越來(lái)越高，“很多是來(lái)自于江浙的產(chǎn)業(yè)資金。”鄭植河說(shuō)。
曾在浙江經(jīng)營(yíng)一家小船廠的李茂財(cái)就是這些“產(chǎn)業(yè)資金”老板中的一個(gè)。2007年下半年，李茂財(cái)賣掉生意日漸蕭條的造船廠，“本來(lái)打算全部炒房，可看到上海的房?jī)r(jià)太高了。”于是，李茂財(cái)聽(tīng)朋友的建議，在浙江一個(gè)二線城市投資建造一個(gè)四星級(jí)酒店。
“當(dāng)時(shí)的設(shè)想是，酒店雖然回報(bào)率不如炒房，但收入的現(xiàn)金流穩(wěn)定，過(guò)些年，地皮也能賺錢。”可等到酒店建好開(kāi)始裝修，招聘的酒店管理團(tuán)隊(duì)到位以后，李茂財(cái)傻了眼，“房間太小、廚房離餐廳太遠(yuǎn)、沒(méi)有庫(kù)房和加工場(chǎng)，這樣的問(wèn)題一個(gè)接一個(gè)。”
“靜下心一看，身邊投資酒店的私人老板，90%是對(duì)酒店一竅不通的，10%的人也最多是略懂皮毛。”李茂財(cái)說(shuō)，后來(lái)，李茂財(cái)和一批“在小城市交了學(xué)費(fèi)”的私人老板，紛紛把眼光放到了一、二線城市的高星級(jí)酒店上，“買股權(quán)就沒(méi)有經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，以后也更好出手。”李茂財(cái)說(shuō)，“這是一個(gè)自然的變化過(guò)程，金融危機(jī)是一個(gè)推動(dòng)因素，讓這個(gè)變化提前了，因?yàn)楝F(xiàn)在去買肯定便宜。”
投資者“醉翁之意不在酒”
事實(shí)并沒(méi)有李茂財(cái)想象的那么美好。不論是北京、上海這樣的一線城市，還是杭州、重慶這樣的二線城市，高星級(jí)酒店業(yè)其實(shí)都“沒(méi)多少投資價(jià)值了。”鄭植河說(shuō)。 以長(zhǎng)三角為例，主要城市的星級(jí)酒店基本都出現(xiàn)了大量空置，“2008年平均入住率下跌10%，特別是蘇州，很多五星級(jí)酒店入住率下跌了20%~30%。這是一個(gè)非常嚴(yán)重的信號(hào)。”鄭植河說(shuō)。
然而，流入酒店業(yè)的資金仍越來(lái)越多，其中也有相當(dāng)大一部分“產(chǎn)業(yè)資金”，鄭植河說(shuō)，和李茂財(cái)這樣的投資客不同，這些“產(chǎn)業(yè)內(nèi)資金”大部分來(lái)自于房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于投資環(huán)境的惡化，他們不是沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，而是“醉翁之意不在酒”。
避稅、囤地、抬升周邊地價(jià)是這些資金收益真正的來(lái)源。
在房地產(chǎn)業(yè)遭遇調(diào)控的時(shí)候，酒店業(yè)仍處于一個(gè)監(jiān)管空隙中。“酒店屬于商業(yè)用地，原則上只要用地規(guī)范，在供應(yīng)上是不受限制的。”一家酒店管理總經(jīng)理張闖說(shuō)，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金青睞建酒店的一個(gè)重要原因。
此外，大部分酒店的建造者，在周邊還擁有一些住宅和商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊，“所以要先通過(guò)酒店，把整個(gè)板塊的檔次拉上來(lái)。”
避稅，則是另一個(gè)業(yè)內(nèi)公開(kāi)的秘密。
在很多城市，只要在開(kāi)發(fā)的住宅板塊中，加入一個(gè)高星級(jí)酒店項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商的整體項(xiàng)目都可以享受到政府的優(yōu)惠政策，“不光是政策優(yōu)惠，有的地方還可以免稅。”趙煥炎說(shuō)。