最近，對海南的產權酒店進行了比較深入的調查。本次調查，主要就成功因素、可能存在的風險進行了調查，調查沒有涉及酒店房間的開間與面積、裝修檔次和營業狀況。
一， 幾個概念
在國內，由于度假地產剛剛起步，國外概念紛紛被引入中國，翻譯和理解也各有差異，甚至概念模糊、混淆，銷售方式、管理方式和回報方式也有很大的差別。因此，首先有必要澄清這些概念。
產權酒店。
所謂的“產權式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消費者或個人投資者買斷旅店旅游設施的產權，交由管理公司經營而取得收益的一種分戶銷售的酒店。與普通住宅一樣，它是有產權證的。酒店發展商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，酒店的每一個客房都各有獨立的產權。投資者一般并不在酒店居住，可以像購買住房一樣投資置業，將客房委托給酒店經營分取投資回報，從經營利潤中分紅，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。
產權酒店銷售的一般只是酒店房間及相關的公攤，這些公攤只包括客房的公共走道、電梯廳等公共交通，而不包括酒店大堂、餐廳和其他公共設施。
產權酒店一般由業主委員會決定委托經營的酒店管理公司經營管理，扣除管理費用和相關稅費后，按戶取得回報。
在開始銷售時，一般發展商承諾3-5年的經營回報，同時簽定3-5年的委托管理合同。回報有的是固定的，有的是浮動的。但很少有更長時間的委托經營合同。
產權酒店在中國已經發展了多年，在海南等地相對比較成熟。從經營狀況看，一般能保障40%以上的開房率，基本上可以保障投資人5-8%的回報。
分時度假酒店
作為度假地產的重要組部分，分時度假（TIMESHARE）是將酒店的每個單位（通常是標間或套間）分為一定的時間份額（如：一年５１周），出售每一個時間份額的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（一般為一周）的居住權。這種居住權的單一性不能滿足市場需求，于是就有了“分時度假的交換系統”，所有分時度假的產品，經交換公司認可后，可以進入交換系統進行交換。目前國際上比較成熟的交換系統是RCI和ICI。為了方便交換，發展到后來就有了點數制的分時度假產品。
一般標準產品是20年期限，每年平季7天的入住權益，銷售價格一般為4-5萬元/人。由于國內目前尚未建立自己的交換系統，消費權益全部都是在國外的交換系統中完成的，所以費用高昂，通常的交換費用都在1000元/周以上。
分時度假產品實質上是51人共有一間酒店房間的20年（或更長）的時間產權，因此，房間需要更新設施和維護，甚至需要大修或翻新。這個費用來自于購買者的年費，通常是每年交納一次，一般都在1000元以上。
酒店式公寓
相對前兩個概念，酒店式公寓就十分模糊。一般指酒店式管理的公寓，有的物業管理公司進行管理的，有的是作為酒店客房進行管理的。但真正意義上的酒店式公寓應該是“為解決家庭或集體中長期度假需求、象酒店一樣經營管理的公寓”。實際上，它與產權酒店沒有什么性質上的差別，只是產品的建筑形式有差別。酒店客房一般解決7天內的短期度假，所以廚房等生活設施相對比較簡陋，而酒店式公寓解決的是7天-半年的中長期度假，所以，廚房等設施是按照居家來配置的。
二， 產權酒店成功的因素
經調查，海南比較成功的產權酒店只有寥寥幾家，花開四季、天域二期、海航國際會議中心（含海口新國賓館、興隆康樂園）等。綜合分析，其成功的主要因素有：
1， 區域成熟度。區域成熟度是項目成功的最基本的要求，成功的幾家基本都有這個因素，區域成熟度越高，銷售和經營的難度就越小。當年海口皇冠假日酒店（即“南海傳說”）盡管價格便宜，但銷售業績很差。海口西海岸的海航新國賓館銷售業績不好也說明了這一點。
2， 有成功的經營管理案例。海航的三亞亞太國際會議中心是比較典型的，由于海航酒店集團在全國收購、建設了20多個酒店，經營業績還是讓人信服的。天域二期銷售成功，完全是建立在天域一期經營成功的基礎上。
3， 準確的市場定位。酒店的房間面積、裝修標準、家具與家電配置、管理公司等構成開發與管理成本，而對市場接受能力與價格預期的準確把握，才能獲得成功。比如“花開四季”就是在經濟快捷酒店上做足了文章，銷售業績和經營業績都還不錯。
4， 最好能有多家酒店可以交換住宿。花開四季在最初的項目銷售不是很成功，但隨著其在海南和內地的酒店陸續開業，銷售業績直線上升。投資人看中的是其商業模式和可以交換的會員系統。為了進一步完善產品和服務，后來他們還成立了21自駕租車系統（業主可以優惠租用）。海航酒店集團的產權酒店可以在三亞、海口、興隆的酒店內任意交換，在海航旗下的酒店住宿享受優惠。
5， 投資回報方式。投資方式主要有三種：固定回報方式、營業額比例回報方式和凈利潤比例回報方式。后兩種回報方式涉及到財務審計和信息公開，不便于操作。發展商和投資人比較青睞固定回報的方式。
三， 產權酒店面臨的主要風險
產權酒店在建造、管理公司引進、銷售、經營管理、投資回報支付等過程中存在很多風險。主要有：
01，開發定位比較困難。主要表現在星級定位與客房出租價格、建造成本與銷售價格、管理成本與投資回報、短期開發收益與長期經營回報之間的平衡，這四個矛盾往往很難把握。
02， 表面上看房產出售可以獲得短期投資回報，實際上大堂、餐飲、會議中心等公共設施占用的開發資金占總投資的50%以上，這些資金是沉淀的，只能打長期經營中緩慢回收。
03， 一般完整單一產權的酒店投資回收期為8-12年。由于房產銷售的溢價和實際客房出租收益的下降，投資回收期可能要達到20年甚至更長。也就是說：很難實現超過5%的投資回報。
04， 很難取得銀行的開發貸款。一般銀行都不給產權酒店進行開發貸款。
05， 國際一流的設計公司可能不接受產權酒店的設計委托。
06， 按照房屋銷售的規定，需要每戶單獨的水表、電表系統，這將給酒店帶來額外的建造成本和維修費用。
07， 國際酒店管理公司不接受產權酒店管理委托。國內的產權酒店管理幾乎都是發展商自己組建的管理公司，少量是同城的酒店負責管理。國際的酒店管理公司品牌只有溫德姆旗下的五星級豪生(HOWARD JOHNSON)和四星級華美達(RAMADA)品牌，他們僅限于貼牌，不進行實質性管理。
08， 房產的銷售業績很有可能不理想，比如銷售率只有30%甚至更低。
09， 投資回報是根據房間合同價值支付的，可能出現同樣的房間，實際投資回報相差甚遠的情況，這將引起法律糾紛。
10， 如果價格便宜，有可能引來旅行社的投資，他們購買大量的房間，日后作為“店中店”營業，會對整個酒店的價格和服務體系帶來巨大沖擊。
11， 按照法律規定，業主委員會將對物業的經營管理擁有最終的決策權。酒店管理公司、開發商、業主及業主委員會之間的矛盾將始終存在。
12， 業主有權自住。這將與酒店客人帶來沖突。當回報不理想時，業主可能收回自住，自住業主數量達到一定的規模時，酒店將無法正常營業。
13， 業主委員會在管理合同期滿，有權利解聘管理公司、不續簽管理合同。如果經營業績不好，會解聘管理公司；如果經營業績不錯，業主會提出增加回報的要求。
14， 無論以什么方式承諾回報，業主均有權利要求公開財務賬目。
15， 酒店的翻新與設備更新費用，有可能無法收取。
四， 規避風險的建議
1，確實做好產權酒店的研究，尤其是財務分析和風險控制研究，處理好“星級定位與客房出租價格”、“建造成本與銷售價格”、“管理成本與投資回報” 、“短期開發收益與長期經營回報”四大矛盾，否則，就有可能出出現定位方面的錯誤。一旦前期研究不足，日后的糾錯成本可能會很高。
2，慎重開工建設。由于產權酒店的定價和銷售業績與“區域成熟度”、“成功案例”密切相關，在開工建設前，應對市場進行深度試探，控制風險。
3，盡量避免法律漏洞。業主大會、回報與支付方式、免費住宿天數與定義、財務賬目的公開與審計、維修與更新、管理期滿的續約等是容易出現法律漏洞的地方，應加強研究。
4，管理公司的盡早確定。不管是否貼牌，發展商一定要成立自己的管理公司。
5，盡早成立旅行社。由于產權酒店需要發展商（或附屬的酒店管理公司）進行管理，客源是決定項目成敗的關鍵因素，專門的旅行社長期運營，是客源的基本保障。
五， 幾個典型案例研究
天域酒店二期
天域度假酒店位于三亞市亞龍灣。酒店餐飲設施齊全，擁有濤軒、椰苑、大堂吧、采風閣、高麗亭，各國風味菜應有盡有。酒店還配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞廳。
與天域度假酒店一區西翼相連的天域二區，經過兩年建設，2006年1月正式試營業。天域共擁有787間/套設計精巧、時尚而又具有熱帶休閑風格的客房，提供多達21種房型選擇。二區豪華公寓式度假酒店，配有步入式衣帽間、可調光黎族紋飾房燈、雙洗臉盆、獨立沐浴房、寬體浴缸，雙上網接口等，其中110余套公寓套房均配有開放式廚房、微波爐及洗衣機等。
天域酒店二期的銷售價格25000元/平方米起價，根據不同的朝向、景觀和樓層，價格有些差異。酒店按超五星級裝修，配置齊全，由天域酒店進行統一的經營管理，投資人每年有10天的非旺季入住權，投資回報是浮動的，按照酒店銷售收入的40%支付回報，另外的60%作為運營成本、維護成本和稅費支出。
天域酒店的銷售情況不錯，已經全部銷售完畢。買家都是北方的高級官員、企業家等。這些買家基本上都很低調，很難知道其真實身份。
天域酒店成功的主要因素是：天域一期的成功運營和亞龍灣的成熟度。
海航產權酒店與分時度假產品
海航酒店集團作為海航集團的重要組成部分，近些年在國內修建或收購了很多酒店。為解決資金鏈條問題，海航酒店集團設計了兩種產品：產權酒店產品和分時度假產品。產權酒店中，亞太會議中心、康樂園四期和海口新國賓館一部分按產權酒店進行銷售。分時度假產品銷售不好，投資人寥寥無幾。
由于其他酒店不是按度假酒店設計的，所在城市也不是旅游城市等原因的約束，只有海南的三家酒店作為分時度假產品打包后進行銷售。海航分時度假產品包括：三亞灣國際會議中心80間客房、康樂園40間客房、海口新國賓館40間客房。客人可以選擇三種產品：20年內每年7天標間、10天標間和10天套間，價格為54000-118000元不等，客人可以在該三家酒店內任意選擇入住，淡季旺季有一定的等值計算公式。海航系統內的交換是免費的，系統外的交換按RCI的規定進行（RCI撤出中國后，如何交換，沒有進一步跟蹤），交換費用大約每年980元左右，會員年費（物業維護維修費用）為1000元左右。
筆者調查時，銷售情況很不好。原因主要有：產品太貴，一般人接受不了；產品設計太復雜，一般消費者弄明白都不容易；海南島內交換沒有意義，國內交換沒有資源，國外交換不方便（簽證、對交換的酒店不了解等）。所以，海航酒店集團的分時度假產品是不成功的。
金手指與21世紀度假連鎖
金手指在海南的第一個項目是海口的白沙門溫泉度假村，后來陸續開發或收購了：海口花開四季、海口湖景酒店、金沙灘日月灣度假酒店、盈濱半島高爾夫溫泉小鎮、五指山老榕樹山頂溫泉度假村、五指山南國夏宮、三亞花開四季、連云港（名稱不詳）和萬寧興隆溫泉高爾夫公寓、金新山莊等。所有業主的免費自住可以在其旗下的所有酒店中交換。
定位：完全是中小規模的經濟型快捷酒店，一般房間數量不會超過250間。
回報：按房間合同金額固定回報，一般2-6%。僅僅是促銷手段，根據銷售業績不斷進行調整。實際經營回報一般在2%左右，每年開發商要從房產銷售利潤中提取一定金額沖抵回報資金的不足。
問題：自住客戶和旅行團經常吵架；海口同城酒店相互惡性競爭；住店客人投訴酒店品質太差。
三亞國光豪生度假酒店
擁有1160間客房，項目從2006年冬季開始銷售，價格從12000漲到了23000。由于貼牌了“溫德姆旗下的五星級豪生酒店品牌”，其銷售業績應該說還不錯，迄今還剩250套左右待售（約占20%）。回報為客房綜合收入的35%。
主要問題：經營十分困難，目前的開房率不到20%。如此龐大的規模，很難在出租價格上達到三亞灣同等酒店的水平，投資人實際獲得的收益將很小。餐飲虧損嚴重(小業主不承擔客房以外的盈虧)。高昂的物業管理費讓自住客戶無法承受，即使如此，經營管理方向自住客戶收取的管理費仍然是虧損的。當自住客戶達到一定規模后，營業困難，公共水電虧損嚴重。